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購屋, 是人生的一件大事, 也是最昂貴的一次投資.
你絕不能只憑經驗法則, 或是感性決策, 更不能仰賴銷售人員的建議挑選房子, 一定要自己先做好功課.

營建業專家尹衍樑現身說法, 揭開十大工學密碼,
教你如何從房屋的設計規畫、建材和施工, 一眼看穿房子的品質,
而不被房地產廣告的美麗行銷語言所迷惑, 真正從自身需求出發, 挑選夢想中的住家.

不論是房屋首購族、換屋族, 或是房仲業、房屋銷售人員,
這是國內第一本從房屋基本面教你如何看屋、選屋和購屋的寶典, 你一定不能錯過.

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從自身需求和房屋品質出發
「買房子」對許多人而言, 是一個畢生難忘的人生經驗.
從興起購屋念頭的那一刻起, 幾乎所有的人都會開始勾勒自己「夢想的家」的樣子,
並且充滿熱情和期盼, 但當要付諸行動, 開始搜尋符合自己理想的房屋時, 就會陷入理性與感性的矛盾情結中.
此時, 你可能會發現, 房地產市場的資訊複雜而多變, 且處處充滿陷阱,
同時你也可能發現, 實際的房價超出自己能力所及的範圍, 只好不斷調整購屋計畫的規格,
最後買到的房子, 可能與當初的想像有不小的差距.

好不容易房子終於成交, 剛搬進去時的那種喜悅真是難以形容, 然而激情逐漸褪去後,
有些人運氣很好, 確實買到品質不錯又舒適的安樂窩,
但也有些人會慢慢發現, 自己買到的竟是問題叢生的房子, 不是漏水, 就是夏熱冬冷,
更可怕的是, 結構出現瑕疵, 讓人擔心承受不住地震的侵襲, 買到這樣的房子, 真是後悔莫及. 

購屋, 是人生理財規劃中最重要的一件大事, 也可能是一生中最昂貴的一次花費,
甚至關係著未來的家庭幸福. 那麼, 該怎樣跨出正確的第一步呢？

理性評估自己的購屋能力
對購屋自住的人來講, 買房子一定要從自己的需求和購屋能力開始評估.
以台北人來說, 多數人都夢想著能住在台北市的精華地段, 最好是坐擁獨棟豪宅,
但是夢想終究要回歸現實, 台北市精華地段的房價, 動輒每坪要50萬元新台幣以上,
一棟房子市價至少要上千萬元, 一般升斗小民恐難負擔.
因此, 購屋一定要「理性評估, 務實思考」, 仔細盤算自己的購屋能力及合理的房價, 才能有效率地完成購屋大業.

第一步: 先掂掂自己的荷包
買房子前, 首先要衝量自身的財務能力, 看看可以承擔多高的房屋總價.
例如, 從已經準備好的自備款或頭期款, 估算自己可以購買多少錢的房子;
或是用每月收入及每月可承擔的貸款額度, 推算自己適合選擇的房屋總價是多少.
這樣可以避免因為不自量力, 買了將來無法負擔的房子, 導致日後生活陷入窘境,
一旦繳不出房貸, 房子會被銀行收回拍賣的慘劇.

由於購屋金額龐大, 不足的部分可以向銀行申請房貸, 但房貸額度有其規定.
一般而言, 購買預售屋的自有資金, 應占總價款的一成五至二成, 中古屋約為總價款的三成至四成左右.
要注意的是, 每月償還的房貸金額（本息攤還金額）最好不要超過家庭總收入的50%.

第二步: 計算適合自己的房屋行情上限
評估完自己的購屋能力後, 就可以依據自己所能負擔最高的房屋總價, 列出適合的房屋條件.
建議先衡量自身所需的住宅坪數, 然後推算出理想房屋的行情上限.

舉例來說, 一個四口之家最理想的住宅格局是三房兩廳, 合理的坪數約為30坪,
如果你可以承擔的房屋總價是1200萬元, 需要房屋總坪數是30坪,
以此推算, 適合你的理想房屋行情上限為每坪40萬元:
理想房屋的每坪單價=可以購買房屋總價÷需求的住宅坪數
1200萬元÷30坪＝40萬元／坪

第三步: 根據適合自己的房屋行情, 銷定中意區域
確實掌握自己的購屋能力, 也大致了解符合自己的房屋行情後, 接下來要做的, 就是選擇房屋的地段及產品. 
對購屋消費者來說, 與其漫無目標地尋找房子, 比較有效率的做法, 是以適合自己的房屋行情, 銷定中意地段,
縮小範圍後, 再精準地挑選理想的住家.

房屋品質比地段更重要: 30%選地段, 70%看品質
對房地產投資客而言, 選擇房屋不外三要素: 「地段！地段！地段！」
然而, 對於純粹購屋自住的消費者來說, 這樣的思維未必適用, 地段固然重要, 但房屋品質絕對更重要.
畢竟一個人一生可能只有一次購屋機會(除非將來換屋), 購屋金額動輒數百萬元, 而且一住至少是一、二十年,
如果房屋品質不佳, 不僅破財受氣, 還可能危及自己及家人的安全.
所以購屋三大關鍵依序應該是: 「價格、品質、地段」.

根據內政部地政司統計, 2006年台灣房地產交易十大糾紛, 光是房屋品質引起的問題就有三項,
其中「房屋漏水」問題, 更是連年高居榜首, 因坪數不足或設備數目不對等引起的糾紛還算少數,
也比較容易解決. 由此可見, 房屋品質的重要性不容忽視.

根據近十年「交屋後常見缺失」統計, 像水電空調、滲漏水、地坪牆面等房屋品質問題, 最讓消費者煩惱.
而這些購屋糾紛, 多半來自住戶與建設公司對完工後的施工品質有「認知落差」, 但因為房屋的施工品質好壞,
並沒有明確的文字規定, 因此經常出現「公說公有理, 婆說婆有理」的糾紛.

對購買預售屋的消費者來說, 僅能從建設公司提供的平面圖、樣品屋及接待中心等有限的資訊,
來想像、描繪自己未來的家, 如果遇上不肖的建設公司, 罔顧消費者的權益, 該如何確保房屋的品質呢？

事實上, 購屋不能只憑經驗法則, 或是感性決策, 更是不能仰賴銷售人員的建議, 消費者一定要自己做好功課.

十大關鍵問題幫您找到夢想的家
大多數的購屋者, 對營建工程普遍都很陌生, 想要掌握房屋施工品質的好壞, 其實是難度很高的挑戰.

到底怎樣的房子才算品質優良的好宅？由於每個人的需求不同, 答案也會不一樣.
不過, 根據潤泰營建集團經營20多年所累積的經驗, 從「安全、健康、舒適」三大原則,
從建築工學中整理出以下十大看屋必問的關鍵問題, 先從現象面分析問題成因, 再提出解決之道和建議做法.

1.  防水: 漏水問題向來在購屋糾紛排名第一, 其實, 住家的水患, 除了漏水, 還有淹水和積水兩大問題.
2. 抗震: 台灣多地震, 「921大地震」的慘況, 至今仍讓人記憶猶新, 選擇抗震的安全住宅, 是台灣居民一 定要做的功課.
3. 防火: 台灣每年平均發生7千多起火災, 約造成2百多人死亡. 住家的防火設計和規畫是否完善, 關係到全家人的生命安全.
4. 供電: 空調、照明、家電等電氣化設備, 提供住家舒適的環境, 「電」對房屋而言, 有如神經系統對人體一樣的重要.
5. 給水: 水是生命之源, 乾淨、穩定而不間斷的供水, 是人體健康和生活品質的關鍵.
6. 排水: 住宅的排水系統, 就像人類的新陳代謝系統, 如果出了差錯, 健康就會出現危機.
7. 隔熱: 台灣夏季氣溫經常飆高到攝氏30度以上, 冬季寒流來襲, 又讓人冷得受不了. 夏天隔熱、冬天保溫, 是台灣住宅的重要課題.
8. 隔音: 「家」是每個人可以放鬆心情、不受干擾的避風港, 然而, 居家噪音無所不在. 抵禦、消滅這些影響人體健康的「隱形殺手」, 是都會住宅的必要條件.
9. 空氣: 住在都市裡的人, 高達九成的時間都在室內度過, 但室內空氣的含氧量卻只有室外的十分之一. 健康的好宅, 一定要有良好的通風設計, 讓室內常保清新.
10. 外觀: 外表髒髒舊舊的房屋, 不僅破壞生活品質, 還會降低房屋的價值. 其實, 只要稍加注意, 房屋的外觀仍可長保青春美麗.

本文摘錄自《尋找夢想的家》